我的公寓还能再抢救一下吗:郑州最大房屋托管商跑路?

作者: 房至尊(行业顾问,老朱)
2017-03-29 阅读 1455 公寓管理系统

在郑州被称为老大哥级别的房屋租赁公司--克尔达,资金链断裂,一夜之间关店停业,陷入各种纠纷之中。


  通过行业数据调查,发现倒闭潮中的二房东、公寓、房屋托管公司都从未搞懂过“现金流管理”。在这个前提下,如果仍盲目扩张、贷款融资,往往就只能割肉离场。

  在过去,房屋出租行业尚属于低调红海市场,未有过多人涉足其中。但现在行业面对的是同质化的竞争、无标准的服务、被压缩利润空间等一系列问题。

如果没有一套合理的运营方案,“克尔达跑路事件”将持续发生。

  同是房屋托管公司的老板李总,和我分享了他最近发生的 2 次危机。

  2016年6月份的时候,拥有接近800间房源的老李,可以说是牛气十足。而且,此时的公寓行业正被人们所重视,各路资金不断在挖掘这块高价值的洼地。

  老李对自己新装修的公寓格外自信,并向员工豪言,“我们走品质路线,哪怕租客再好,租金也不能降下一分。”


  同时老李决定趁势继续扩张,目标是1000间房。但目标的实现代价,却是房源空置率瞬间提高到了30%。

  空置率的提升,即使有已经和业主商定的免租期可以压低成本,但每月仍要赔掉50万的成本。

  但员工只是知道按照他说的,盲目执行高价品质路线。从未为老李考虑过要因高企的空置率而改变价格策略,提高成交率。

  老李抱怨的对我说,“你说我该骂他们吗?骂他们吧,这个(不降价)的规定又是我下达的。我不骂他们吧,他们却只会机械地照老方法办事,不知变通。做老板难啊。等到要我亲自介入到执行中去的时候,想补救已经晚啦,钱全打了水漂。”


  终于熬到了2017年,老李刚压下之前因规模扩张导致的过高空置率,元气还尚未恢复,又出现了第二次危机。

  老李这时用上了房至尊公寓管理系统,除了体验到自动化管理的好处外,又发现了一个将要爆发危机--未来空置率

  虽然老李的公寓公司,此时的房源空置率已经控制在 3% 以内;但系统却提示未来一个月内空置率将会上升到 15%

  原来,系统把将要退房、正办退房的数据也自动提示出来了

房至尊:未来空置率
房至尊:未来空置率

  “幸亏发现的及时,通过未来空置率的提醒,我提前介入了业务部署环节,运营策略改为优先出房,继续打价格战。同时通过系统分析员工也知道公司出房重点在哪,十分配合我的工作指示。”
  在看到郑州最大房屋托管商跑路的新闻后,老李唏嘘不已。

公寓运营的风险到底应该怎么防范和制定防线呢?
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房至尊总结了以下几点:

    • 空置率管控
    • 运营准备金
    • 以进为退,选准房,收对房

1、第一防线,马其诺防线。空置率的管控

  空置率的管控,主要目的是控制长、短周期的空置率集中爆发可能性。

长周期防范,按年测算

    • 提前计算未来一年不同月份,到期退房的租客数
    • 并计算退房租客数/存房总数,预测收支杠杆比
    • 新签的租客,如果合同到期时间和未来退租高峰期有重叠,应及时和客户沟通调整合约周期;提前或延期一个月结束合约。
房至尊:退房潮预测表
房至尊:退房潮预测表
房至尊:动态收支杠杆预测
房至尊:动态收支杠杆预测

短周期防范,按月测算:
  很多老板不只会被员工提供的数据所迷惑,老板更会被自己算出来的“假数据”迷惑,以至于爆发问题的时候,出手无错。“克尔达跑路事件”,就是其中一个例子。

    • 提前计算,一个月内所有要到期的租客数
    • 分别登记到期不续、计划转租、失联的租客数
    • 最后合计出,未来可能空房数 = 到期不续数 + 计划转租数 + 租客跑路数 + 空置未租数
    • 最后得出,未来空置率=未来可能空房数 ÷ 总房源数
    • 根据未来空置率,实现运营策略提前制定、提前介入
房至尊:未来空置率
房至尊:未来空置率

在长短周期管控的组合拳下,有依据制定出合适的运营策略,做到有张有弛:

    • 如果单看到静态空置率低,或许老板还以为自己运营得很好,卡死出房价格,有些还不断收房
    • 计算好每年那个月是租客退房潮爆发期,不能盲目选在爆发期期间扩张规模
    • 对于决定提高价格、还是打价格战,真正的参考指标,是未来空置率

2、第二道防线,地方民兵部队。运营准备金

  公寓公司应提前准备好一笔有规模的预付款准备金,抵御系统风险的爆发。

不同规模的公寓,准备不同规模的准备金:

不同规模公寓的运营准备金
不同规模的运营准备金

其实,共和国的第一道防线,就是最后一道防线。

一个国家的战争都动用到了地方民兵武装了,那也就快到头了。

3、选准房、收对房,就有天然的低空置率

收房的优先条件:

    • 合法收房,合法改造,合法出租。不违背法律是首要条件,每一个违建项目的背后,都是动辄几百万的损失。
    • 交通便利为先。临近地铁、公交站的房源毫无疑问更好出租。
    • 能消化周边的商业区、工业区、创业园、大学城的住房需求
    • 周边生活设施齐全
    • 房源格局可合法改建成n+1或n+2。更多的隔断,意味着更多的收入。
    • 选好收房时间。不能刚收完房,日历马上就翻到春节长假了。
    • 选合适租期,确保盈利周期。集中式公寓租期应在10年以上,分散式公寓应在3~5年以上。
    • 消防合规。集中式公寓应选有消防备案证书的物业。

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