租客挑的好,公寓老板睡得早

作者: 房至尊(行业顾问,老朱)
2017-03-14 阅读 1463 公寓管理系统

租客都是上帝。所以挑个好的上帝来服务,意味着公寓管理可以更轻松。
对于租客的挑选,我们越有主动权,越能促进签单率。

  主动筛选客户,体现出自身对公寓服务的自信心,再向其呈现一些“看得见、摸得着”的优势,让客户心悦诚服,更有效率促使客户更快的做出购买决策。

  看看下面,哪一类典型租客是我们要争取的?要怎么争取?

1、一家老小型的租客

一家老小型的租客

  此类型一般为长住客,且有多个劳动力,不会交不起租金
  而且有老有小,搬家成本大,不会轻易毁约。
  但通常会砍价,对日常收费项目会比较多计较,家常家短的投诉会比较多。
  公司应考虑将这类租客控制在1/5左右,可以保证整体空房率的稳定性。

2、年轻情侣租客

年轻情侣租客

  这类租客一般会正常履行合约。而且有两个劳动力,较少不交租金、晚交租金。
  因毁约退房概率不高,无法没收押金作为利润,所以应提高租价

  这类租客,控制在1/3。

3、有正式单位,或有较长工龄的租客

有正式单位的租客

  这类租客一般会正常履行合约,应提高租价。
  而且适应大城市环境,收入稳定,很少不交租金、晚交租金。
  另外,因为工作地点稳定,一般不会提前毁约退房。

4、年轻单身租客

年轻单身租客

  此类型的租客,是租房的主要构成群体。
  我们把该群体细分为“刚来大城市的租客”、“刚毕业的学生租客”。

刚来大城市的租客:
  一般他们会优先考虑价格,所以租金可以以保本的形式制定。
  这类租客,最大的利润点是他们有大概率提前退房
   - 混不下去回老家,或搬更便宜的地方
   - 找到正式工作,换地方
   - 不熟悉本地人文环境,不会跟公寓方过于较劲

刚毕业的学生租客:
  租客中的典型人群。且会优先考虑价格。
  另外相比较下,更会追求面子工程,和喜好新鲜事物(比如合租型公寓)。
  最大的利润点,依然是提前退房。

由租客传帮带客户
由租客传帮带客户

  但是另一个可以考虑的因素是,他们是可以介绍同期毕业的同学一起来住
  应该主动和他们商量,介绍多少个同学,给予多少优惠。
  然后他们就能在班级群、同学群、朋友圈,替我们发布招租信息。一旦触发,转化率往往很高。

5、所以,接待不同的租客,要有不同的价格调控措施

  优质客户,通过租金差水电气差价盈利
  流动客户,通过毁约金盈利

建立成本模型
建立成本模型
不同租客的定价方式
不同租客的定价方式
不同租客的理想比例
不同租客的理想比例

6、有时安置租客的问题上,也会遇到下面一些特殊问题

  a. 房源应不应该被批量租用成公司宿舍?

  如果空房率高,则优先考虑将房源出租。如果空房量不高,则应控制房源被大批量用作公司宿舍,有些钱赚起来有风险:
   》租客如果都来自同一个行业,行业不景气就会爆发集体欠租潮,毁约退房潮。公寓方将会面临无法逆转的生存难题。
   》房源不能大批量租给同一家公司当员工宿舍。其公司运营不济,会直接导致集体欠租和毁约。
   》应该有意识控制上述批量入住的租客在20%以内。

  b. 合租房,男女能不能混住?

  答案是,能。而且不少租客就是冲着这个来的。
  但是男女混住,也会给公寓方带来不少担忧。

  所以,控制好男女搭配比例,是关键。
  房至尊通过大数据统计,得出一个较为合理的搭配方案:

  • 男女比例,应小于 1:2。比如: 3 个房间,最多只能让 1 个男房间。

  根据房至尊统计:
   》男人数量小于女人数量,发生两性纠纷危险的概率很小。男人更多的话,概率是前者的1000倍。
   》屋内有男人,入室抢盗等事故,发生的概率更低。
   》屋内有男人,报修、投诉会更少。发生的小问题,租客内部会自觉归咎为屋内矛盾问题,而不是租客和管理方的矛盾。
   》另外,男性入住前,实际上已经由我们公寓方走过了一遍“安全审查”。


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