怎么不吃租金差、免租期,还能有盈利?

作者: 房至尊(行业顾问,老朱)
2017-02-22 阅读 1801 公寓管理系统

面对房源没有拿到租金差,也失去了免租期的情况,可以算是我们最无奈的一件事。
但另一方面,也要告诉自己只要把房子租出去了,有租客进来,那就是最有底气的一件事。
因为,有苗不愁长,树大自然直。

以下从 3 个方面,讲讲怎么不吃租金差、免租期,还能有盈利

  • 小数不怕长计的,稳定收入
  • 有概率自然发生的,意外收入
  • 用开源节流,省出盈利

一、小数不怕长计的,稳定收入

1. 水电气差价

  水电气差价,可以说是另一个很精妙的盈利方式。
  因为租客一般对“具体用了多少度水电”、“一个人正常的用水用电水平是多少”,心里是完全没有概念。
  我们称为租客数字麻木症
  
  另一方面,使用阶梯收费,能营造出水电单价便宜的感觉
  以下我们以深圳市电价标准,模拟一下公寓采用阶梯模式收费的话,价格能有多大差距。

房至尊:3 种阶梯计费方案比较
3 种阶梯计费方案比较
房至尊:3 种阶梯计费方案比较
3 种阶梯电费差异比较


  
  从上图可以看到,不同的价格方案差异是可以很大的。
  而这个定价差异,可以根据我们公寓自有的情况,做不同的设置。

房至尊:代入租客日常生活情形
代入租客日常生活情形


  
  假设,平均每个租客每个月电费,能多出50元利润。
  我们一共有200个租客的话,那么我们一年就多出了1万的利润,等于多赚了2台苹果手机

  而这个只是电费,还有水费、燃气费。

房至尊:水电气差价利润表
水电气差价利润表

2. 采用阶梯价的必要性

  如上文所述,阶梯计费可显著降低租客对数字的敏感性
  可能有些公寓公司不用阶梯计费,觉得麻烦。

  反过来想,我们是希望租客惦记着电费 1元/度 电起步,还是 0.6元/度 电起步的?
  
  当租客住着住着,发现电费贵了,我们也有退一步解释的理由----这是阶梯收费的。

  如果有些特殊的小区(工业用电、用水标准),电费计费方案不一样,那么我们也应该区别开来,灵活制定新方案。

房至尊:不同租客用计费方案
不同租客用计费方案
房至尊:阶梯计费方案
阶梯计费方案

3. 其他稳定收入

  租赁管理服务费。作为租赁服务提供方,可以向租客收取额外的服务费。建议不超过租金 3%。
  物业管理费。部分集中式公寓,因为提供了公共区域的保安、保洁服务,可以收取额外管理费。建议不超过租金 3%。
  网络服务费。有网络组建能力的集中式公寓,可以采购一条光纤宽带进来,再分销到每个租客身上,收取网费。如果是分散式公寓,可以帮中小运营商(铁通、移动等)销售宽带业务,收取“排他”入网费。

二、有概率自然发生的,意外收入

1. 租客毁约退房

  租客如果是毁约退房的话,没收的房屋押金、水电押金视为一种非主营业务收入

  但是由于这种收入相当被动,需要租客彻底逃租,并联系不上的时候才会有这类收入。
  所以,有这类收入的同时,也意味着这套房耽误了最好转租时间。
  
  因此,尽量和租客商量以转租的形式进行退房:租客提前提出退房,由公司代为寻找下一个租客,只没收一般的押金;在搬离之前,正常付租。

房至尊:租客退房申请单
租客退房申请单

2. 退房维修、退房保洁

  如果租客退房的时候,发现室内装修、家私家电被损坏等,应向租客追讨损失
  

房至尊:租客退房验收照片
租客退房验收照片

3. 滞纳金

  向推迟交租的租客,征罚滞纳金,是一种非主营业务收入
  一般定为,滞纳金 = 欠费总额的1% X 延误天数。

  推行该制度,还能有效遏制租客晚交租金的情况,保持公司现金流健康。

房至尊:系统自动计算滞纳金
系统自动计算滞纳金

三、用节流,省出盈利

  向租客开放更多的收租渠道。现金流是我们赖以为生的工具,所以因尽量对租客开放更多的交租渠道。
  除了支持银行卡转账,还应支持微信、支付宝,以及信用卡POS机划账。
  降低催租人力成本。通过自动化系统催租,能有效提高资金流利用率。

公寓管理里面,水电气抄表是一个重人力的工作。
为了实现公寓智能管理,不少硬件厂商尝试通过智能硬件去解决抄表问题。
但是一个新的解决方案,也带来了很多新的问题。

以下,房至尊从3个方面讲讲智能抄表的优与劣:

  • 公寓管理的理想需求
  • 硬件部署过程中的一些“伪实现”
  • 公寓老板的真实需求,与可采用的方案

一、公寓管理的理想需求

  通过智能抄表,实现读数自动上报,节省人力。房管员每个月基本都要固定花上一两天,专门上门抄表,占用不少人力资源。
  通过智能抄表,实现自动计算费用,减少人力和计算失误。部分传统的公寓管理,还在使用计算机,一个个去按键盘。而且人工计算,出现误差的概率很大,导致费用多收和少收都是公寓方的损失。
  通过智能抄表,封堵员工作弊的漏洞。个别公寓因缺乏管理,容易留下业务漏洞。比如,员工和租客私下约定,“先入住,晚签约”,导致成本流失。

二、硬件部署过程中的一些“伪实现”

1. 实施后,会发现人工成本并未明显降低。
  因为,燃气表涉及公共安全,公寓方私自改装燃气表会被依法查处。同时硬件商因缺乏质检部门的认证资质,私自销售燃气表将被认定为非法行为。
  导致市场上提供的智能抄表方案,只涵盖了“门锁、电表、水表”,唯独漏下“燃气表的抄表方案”
  这样实际部署上智能抄表设备后,我们每个月至少还得上门抄表一次,虽然只抄燃气表。
  一笔账算下来,跑腿成本其实并没减少。

2. 安装部署过程中,隐性成本很大
  如果房屋装修不是由我们自己经手的话,房间的水电走线不明,会为安装带来很大的隐性成本
  因为我们首先需要查清水电线走位,同时遇到复杂的走线,还要人工再走线一次。实际操作下来,相当数量的人力成本已经接近于对房间重新装修。
  如果我们的公寓是正在运营的状态,还涉及到协调在住租客配合安装的问题。
  另一个尴尬的局面是,手上的房源,一部分好安装水电表,另一部分不好改造。
  这个时候,到底是我们到底是装好,还是不装好?难道只装一半来用?  

3. 采购和部署的金钱成本一次性投入大,成本无法准确测算  
  建立一个数据模型进行预算:  
  - 假设100套房源,60套是合租,40套是整租。
  - 一套合租房有3个小单间。
  - 每套房内要除了智能水电表,还要安装一个数据回传接受网关。    

房至尊:用模型测算成本
用模型测算成本

  通过上述成本测算表可以看出,如果不清楚房屋结构,导致施工难度未知,相当于“以为要花 8 万,结果还得再出 5 万填坑”,不确定的人力成本占了 6 成
  最后,抄表的问题只解决了一半,燃气表还得自己去抄。
    
4. 管理成本可能会上升    
  如果智能抄表的后台系统不能与公寓管理系统对接,同时使用两套系统,会导致管理成本上升。  
  1 份账本要用 2 个算盘来算,出错率反而更大了。

三、公寓老板的真实需求,与可采用的方案

  我们作为公寓老板,最基本的需求就是赚钱。公寓赚不赚钱,主要是盈利模式、管理架构、成本预算、市场行情决定的。
  至于是人工抄表还是智能抄表,其实并不是公寓赚不赚钱的关键因素。
  那么我们该不该采用智能抄表方案,可以参考以下表格。

房至尊:参考建议
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