为什么要放弃用租金差盈利?

作者: 房至尊(行业顾问,老朱)
2017-02-22 阅读 1730 公寓管理系统

《三十六计 - 第十六计》 欲擒故纵。逼则反兵;走则减势。兵不血刃。
  在出房的时候,以退为进,有计划地放弃租金差;可以有效提高出房效率,降低空置期,保障时间差利润
  这里指的租金差,是广义的租金差
  广义的租金差 = 出房价格 - 收房价格 - (装修成本 + 家私家电配置成本) / 12
  狭义的租金差 = 出房价格 - 收房价格

以下从 2 个时间点为例,并总结实施“以退为进”的时机。

  • 房源首年首位租客,放弃租金差
  • 市场波动期、淡季,放弃租金差
  • 不同的空置率,对公司生存的影响

1、新签房源的首年首位租客,放弃租金差

  新签房源应优先考虑尽快出房,解决空置房源率。
  目的是将成本前置,将利润后置。优先解决成本问题。
  真正吃租金差收益的时间点,应留到下一位租客头上去吃。
  
  决定租金差的时间点,可以定在租客合约快到期前一个月的时候。
  这时无论是租客续租,还是新签下一位租客。我们在时间上的主动权就更大。
  这样吃起租金差来,更有底气。

房至尊:空损成本表
空损成本表

2、市场波动期、淡季,放弃租金差

  租房市场每年不同月份都有淡旺季,俗称“五穷六绝、金九银十”等时间窗口。
  所以在市场淡季来临前,优先处理空置房源,是毋庸置疑的。

  特别是每年都要来的国民长假,如春节、国庆节、中秋、五一节等
  这类假期导致我们二房东两大尴尬情况:
  a、已有租客回乡探亲,并有借口推迟交租时间。以至于影响公司现金流运作。
  b、潜在的客户离开工作城市,回乡探亲。

3、不同的空置率,对公司生存的影响

房至尊:不同的空置率,对公司生存的影响
不同的空置率,对公司生存的影响

公寓管理里面,水电气抄表是一个重人力的工作。
为了实现公寓智能管理,不少硬件厂商尝试通过智能硬件去解决抄表问题。
但是一个新的解决方案,也带来了很多新的问题。

以下,房至尊从3个方面讲讲智能抄表的优与劣:

  • 公寓管理的理想需求
  • 硬件部署过程中的一些“伪实现”
  • 公寓老板的真实需求,与可采用的方案

一、公寓管理的理想需求

  通过智能抄表,实现读数自动上报,节省人力。房管员每个月基本都要固定花上一两天,专门上门抄表,占用不少人力资源。
  通过智能抄表,实现自动计算费用,减少人力和计算失误。部分传统的公寓管理,还在使用计算机,一个个去按键盘。而且人工计算,出现误差的概率很大,导致费用多收和少收都是公寓方的损失。
  通过智能抄表,封堵员工作弊的漏洞。个别公寓因缺乏管理,容易留下业务漏洞。比如,员工和租客私下约定,“先入住,晚签约”,导致成本流失。

二、硬件部署过程中的一些“伪实现”

1. 实施后,会发现人工成本并未明显降低。
  因为,燃气表涉及公共安全,公寓方私自改装燃气表会被依法查处。同时硬件商因缺乏质检部门的认证资质,私自销售燃气表将被认定为非法行为。
  导致市场上提供的智能抄表方案,只涵盖了“门锁、电表、水表”,唯独漏下“燃气表的抄表方案”
  这样实际部署上智能抄表设备后,我们每个月至少还得上门抄表一次,虽然只抄燃气表。
  一笔账算下来,跑腿成本其实并没减少。

2. 安装部署过程中,隐性成本很大
  如果房屋装修不是由我们自己经手的话,房间的水电走线不明,会为安装带来很大的隐性成本
  因为我们首先需要查清水电线走位,同时遇到复杂的走线,还要人工再走线一次。实际操作下来,相当数量的人力成本已经接近于对房间重新装修。
  如果我们的公寓是正在运营的状态,还涉及到协调在住租客配合安装的问题。
  另一个尴尬的局面是,手上的房源,一部分好安装水电表,另一部分不好改造。
  这个时候,到底是我们到底是装好,还是不装好?难道只装一半来用?  

3. 采购和部署的金钱成本一次性投入大,成本无法准确测算  
  建立一个数据模型进行预算:  
  - 假设100套房源,60套是合租,40套是整租。
  - 一套合租房有3个小单间。
  - 每套房内要除了智能水电表,还要安装一个数据回传接受网关。    

房至尊:用模型测算成本
用模型测算成本

  通过上述成本测算表可以看出,如果不清楚房屋结构,导致施工难度未知,相当于“以为要花 8 万,结果还得再出 5 万填坑”,不确定的人力成本占了 6 成
  最后,抄表的问题只解决了一半,燃气表还得自己去抄。
    
4. 管理成本可能会上升    
  如果智能抄表的后台系统不能与公寓管理系统对接,同时使用两套系统,会导致管理成本上升。  
  1 份账本要用 2 个算盘来算,出错率反而更大了。

三、公寓老板的真实需求,与可采用的方案

  我们作为公寓老板,最基本的需求就是赚钱。公寓赚不赚钱,主要是盈利模式、管理架构、成本预算、市场行情决定的。
  至于是人工抄表还是智能抄表,其实并不是公寓赚不赚钱的关键因素。
  那么我们该不该采用智能抄表方案,可以参考以下表格。

房至尊:参考建议
参考建议
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