二房东既然是暴利,怎么还有人亏钱?

作者: 房至尊(行业顾问,老朱)
2017-02-22 阅读 2419 公寓管理系统

随着公寓市场的热潮,以二房东身份赶集的人群越来越多。
一门谁都知道赚钱的生意,等真正下手去做的时候,才发现咬不动这块蛋糕。
因为时间差、现金流的把控,是一门技术活。

以下从 2 个要点开始,解析二房东现金运营的主要难题:

  • 从精度上把控现金流的时间差
  • 从余量上把控现金流的时间差

1、从精度上把控现金流的时间差

  首先,我们需承认计算现金流、时间差是一个数学问题,要公式化操作。

房至尊:每月应收款总额 ≥ 每月应付款总额
每月应收款总额 ≥ 每月应付款总额

  再者,每天的资金情况都在变化,每天都要更新预算

房至尊:本日手上现金 ≥ 本日应付款
本日手上现金 ≥ 本日应付款


  所以,要掌握现金流和时间差,就是要把握好 3 大要素:手上现金池、租客应收款、房东应付款

房至尊:现金流3要素
现金流3要素:手上现金池、租客应收款、房东应付款


  一个高效自动化计算工具这时就必不可少,可用Excel等工具或者专业的二房东管理软件去实现。

房至尊:专业系统管理 3 大要素
专业系统管理 3 大要素

2、从余量上把控现金流的时间差

  在房东、二房东、租客的三角规则中,我们要准时交租给房东,租客却可以欠交、晚交我们租金
  在这样的尴尬情况下,把握好余量,就把握好了公司的粮仓。

  一方面,我们要提前做好催租准备,提前下发催租短信,提高交租准时率

房至尊:下发催租短信
下发催租短信


  另一方面,可借助专业的公寓系统计算和记录滞纳金,向租客征罚滞纳金,降低欠租成本

  最重要的,就是要掌控收支全局,对未来的账单心中有数,做到有的放矢。

房至尊:把握未来账单的收支全局
把握未来账单的收支全局

自动化计算现金流的优势

  当现金流的计算和控制,实现自动化和流程化后,我们就可以有效的解决不同阶段的重点目标,并抽出时间精力去扩大规模、利润。

房至尊:不同阶段的公司需求
不同阶段的公司需求

公寓管理里面,水电气抄表是一个重人力的工作。
为了实现公寓智能管理,不少硬件厂商尝试通过智能硬件去解决抄表问题。
但是一个新的解决方案,也带来了很多新的问题。

以下,房至尊从3个方面讲讲智能抄表的优与劣:

  • 公寓管理的理想需求
  • 硬件部署过程中的一些“伪实现”
  • 公寓老板的真实需求,与可采用的方案

一、公寓管理的理想需求

  通过智能抄表,实现读数自动上报,节省人力。房管员每个月基本都要固定花上一两天,专门上门抄表,占用不少人力资源。
  通过智能抄表,实现自动计算费用,减少人力和计算失误。部分传统的公寓管理,还在使用计算机,一个个去按键盘。而且人工计算,出现误差的概率很大,导致费用多收和少收都是公寓方的损失。
  通过智能抄表,封堵员工作弊的漏洞。个别公寓因缺乏管理,容易留下业务漏洞。比如,员工和租客私下约定,“先入住,晚签约”,导致成本流失。

二、硬件部署过程中的一些“伪实现”

1. 实施后,会发现人工成本并未明显降低。
  因为,燃气表涉及公共安全,公寓方私自改装燃气表会被依法查处。同时硬件商因缺乏质检部门的认证资质,私自销售燃气表将被认定为非法行为。
  导致市场上提供的智能抄表方案,只涵盖了“门锁、电表、水表”,唯独漏下“燃气表的抄表方案”
  这样实际部署上智能抄表设备后,我们每个月至少还得上门抄表一次,虽然只抄燃气表。
  一笔账算下来,跑腿成本其实并没减少。

2. 安装部署过程中,隐性成本很大
  如果房屋装修不是由我们自己经手的话,房间的水电走线不明,会为安装带来很大的隐性成本
  因为我们首先需要查清水电线走位,同时遇到复杂的走线,还要人工再走线一次。实际操作下来,相当数量的人力成本已经接近于对房间重新装修。
  如果我们的公寓是正在运营的状态,还涉及到协调在住租客配合安装的问题。
  另一个尴尬的局面是,手上的房源,一部分好安装水电表,另一部分不好改造。
  这个时候,到底是我们到底是装好,还是不装好?难道只装一半来用?  

3. 采购和部署的金钱成本一次性投入大,成本无法准确测算  
  建立一个数据模型进行预算:  
  - 假设100套房源,60套是合租,40套是整租。
  - 一套合租房有3个小单间。
  - 每套房内要除了智能水电表,还要安装一个数据回传接受网关。    

房至尊:用模型测算成本
用模型测算成本

  通过上述成本测算表可以看出,如果不清楚房屋结构,导致施工难度未知,相当于“以为要花 8 万,结果还得再出 5 万填坑”,不确定的人力成本占了 6 成
  最后,抄表的问题只解决了一半,燃气表还得自己去抄。
    
4. 管理成本可能会上升    
  如果智能抄表的后台系统不能与公寓管理系统对接,同时使用两套系统,会导致管理成本上升。  
  1 份账本要用 2 个算盘来算,出错率反而更大了。

三、公寓老板的真实需求,与可采用的方案

  我们作为公寓老板,最基本的需求就是赚钱。公寓赚不赚钱,主要是盈利模式、管理架构、成本预算、市场行情决定的。
  至于是人工抄表还是智能抄表,其实并不是公寓赚不赚钱的关键因素。
  那么我们该不该采用智能抄表方案,可以参考以下表格。

房至尊:参考建议
参考建议
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